居住用財産の３，０００万円控除
個人が不動産を売却して利益（譲渡所得）が出れば、譲渡所得税が課税されますが、その不動産が居住用財産であれば、その譲渡所得から最高３，０００万円までを控除することができます。
これを「居住用財産の特別控除」といいます。譲渡所得が３，０００万円以下である場合には、譲渡所得税は課税されない、という非常に節税効果の高い特例です。今回は、この特例についてふれてみたいと思います。
まず、「居住用不動産」というくらいですから、実際に住んでいることが大前提です。
たまーーーーに、住民票だけ移して、住んだようにみせると、この特例が使えるのか、と相談を受けることがありますが、結論からいうと、適用することはできません。この特例を受けるためだけに居住したと認められる場合も同様に適用できません。
売却する直前に居住していなくても構いませんが、居住しなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに譲渡をしなければ適用ができなくなります。この間、その住まなくなった家屋を誰かに貸していたとしても、適用することができます。
もしも、売却する前に家屋を取り壊してしまうと、この３年の要件と併せて、取り壊してから１年以内に売買の契約を締結する必要もあります。この取り壊してから１年の間は、土地を貸し付けたりすると適用ができなくなるので注意が必要です。
売却する相手が配偶者は直系血族など、特殊関係にある場合も適用を受けることができません。
その他、一定の特例を受けていたらこの特例は受けられないなどの要件もあります。特に住宅ローン控除の併用不可には注意したいところです。
なお、この特例は所有期間の制限はありません。短期譲渡所得、長期譲渡所得のいずれにも適用することができます。短期譲渡所得と長期譲渡所得はこちら
居住用財産の特別控除は、確定申告が要件です。譲渡した年の翌年３月１５日までに確定申告書を提出しなければなりません。前述したとおり、居住用財産の特別控除は非常に節税効果の高い特例です。適用を受けられる場合は、ぜひ活用していきましょう。